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購房合同相關注意事項

購房合同相關注意事項

發布時間 :2019-09-23 11:37瀏覽量 : 248
對于很多沒有購房經驗的朋友們來說,買房子幾乎就是一件模糊的事情,很多東西自己都不了解,也不知道在買房的整個過程中會有哪些陷阱和需要注意的問題。其實,購房合同是買房過程中容易被忽視的一項,那么購房合同相關注意事項有哪些?
  •   商品房的購買的這個過程當中涉及到很多地方法律合同問題,需要當事人保持仔細謹慎的心態。對于一些細節上的問題要引起注意,那么,商品房購房合同的注意事項是怎么樣的呢?我相信你一定會對此產生濃厚的興趣。今天就帶你詳細了解有關于此的問題。下面,請看詳細介紹。

      一、商品房購房合同的注意事項

     ?。ㄒ唬┳⒁鈱徍送恋厥褂脵嗍欠翊嬖诘盅?

      購房者購買前可向當地土資源管理機構查核該開發土地使用權是否辦理抵押登記手續。因為現實中,很多開發商為了融資往往將土地使用權抵押給銀行貸款進行項目開發。售房時如果開發商隱瞞此抵押情況,這將對購房人構成法律障礙,影響購房人的順利購房。

     ?。ǘ┳屑殞徍碎_發商應當辦理的法定手續和相關證件

      1、開發許可手續是否完善直接影響所購房屋產權是否有保障,所以至關重要。

      商品房開發的法定手續(許可程序)包括:立項批準、規劃許可、土地使用權證書、施工許可、商品房預售許可等。對于開發手續,應特別注意各許可證件中的開發主體名稱、開發土地用途、開發土地范圍等必須相互一致;土地使用權的年限也應特別關注,有土地使用年限的是出讓土地使用權,沒有使用年限的是劃撥土地使用權,而劃撥土地是不能用于商品房開發的。

      2、注意查看賣方的“一照”、“ 兩書”、“五證”

      “一照”:即企業法人營業執照。

      “兩書”:即商品房質量保證書和商品房使用說明書。

      “五證:即國有土地使用權證、建設工程用地許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工證、內(外)銷商品房預售許可證。其中最重要的是土地使用權證和商品房預售許可證。尤其要注意有些開發商的預售許可證冒名頂替。

     ?。ㄈ┮茸稍兦宄灰追课莸亩愘M、貸款的審批程序

      大多購房者購房需要貸款。因此,向銀行申請貸款時,最好能夠熟悉申請銀行貸款的政策,從而使貸款的申請能夠順利被批準。

      1、一般來說,向銀行提供收入證明、稅單、其他擁有的不動產證明,或者是擔任法人代表的公司營業執照及財務報表等材料,可以幫助買方貸到希望的數額。

      2、如果通過中介公司辦理貸款,同樣需要把好貸款關,不能輕信中介公司的貸款承諾。

     ?。ㄋ模┳⒁庥喠⒑贤瑫r部分條款是可以修改或補充約定的

      1、合同是雙方真實意思表示的體現,一旦確定合同就成為雙方共同遵守的準則,發生糾紛時,便成為雙方解決爭議的依據。

      2、現實交易中,開發商往往以格式合同為房管部門擬定,不能修改為理由將其單方意愿反映在合同中,強加給購房者接受。要明確一點,正式簽訂商品房買賣合同的時候,對于商品房買賣合同本身是可以進行修改或補充約定的。

     ?。ㄎ澹┘s定違約責任條款須詳細、具體

      1、商品房買賣合同中都會約定開發商逾期交房,逾期辦理或不能辦理房產證的違約責任,但是往往開發商雖然約定了違約責任,一般違約金額都不多,因此,購房者一定要注意這些細節。

      2、同時,還應該約定:

      規劃、設計的變更致使購房者解除購房合同,開發商不僅僅要承擔購房款的銀行利息,還應承擔一定金額的違約金。

      由于開發商原因不能辦理產權證,購房者要求退房退款時,開發商還應該賠償退房時房價與簽訂合同時房價的差額損失。

      加重開發商違約責任,使其違約承擔的損失超過其不當獲利,才能從根本上遏制開發商惡意違約。

     ?。┖贤郊氈匾?

      1、合同附件是合同的有效組成部分,與合同主文條款具有同樣的法律效力。

      2、常有的合同附件包括所購房屋平面面積圖、公攤面積表、質量保證書、裝飾設備標準、住宅使用說明書等,對于補充協議的條款也常常列為合同附件。

      可見,這些附件內容都是極其重要的。購房者不但要認真謹慎對待合同主文,對合同的附件應當給予足夠的重視。

     ?。ㄆ撸┩咨票9苌唐贩康匿N售廣告、宣傳資料

      商品房的銷售廣告和宣傳資料一般為要約邀請,不視為合同的條款,但是開發商就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定,并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應當視為合同內容,當事人違反的,應當承擔違約責任。

      二、商品房買賣合同的法律特征

      1、標的物在法律上呈現出復雜的形態。交易的房屋既可能是已建好的房屋,也可能是尚未竣工的房屋,而且還包括建筑物和小區的公用設施、設備的所有權或使用權。

      2、標的物所有權的轉移以登記為成立條件。我國《合同法》第一百三十三條規定,標的物的所有權自標的物交付時起轉移,但法律另有規定或者當事人另有約定的除外?!段餀喾ā返诰艞l規定,不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但法律另有規定的除外。

      3、行政干預強烈。由于土地房屋類不動產價值巨大,對國計民生影響很大,國家對房地產行政監管相對較為嚴格。如國家實行登記制度、推行合同示范文本、實行限購政策等。

      三、商品房買賣合同無效的幾種情形:

      1、出賣人主體不當導致的合同無效。

      包括兩種情況:一是,出賣人不具備開發主體資格;二是,出賣人沒有銷售資格。前一種情況主要表現為出賣人沒有開發經營房地產的權利能力和行為能力,換句話說就是沒有房地產開發經營的經營范圍;后者主要是指房地產開發企業針對到特定的樓盤,沒有相應的銷售資格。如:開發企業在沒有達到法定的售房條件下,為解決資金問題,私下銷售房屋等等。

      2、買受人主體不當導致的合同無效。

      這種情況主要是買受人沒有訂立合同的權利能力和行為能力。如:不符合國家限購政策。

      3、出賣人故意隱瞞所售房屋抵押的事實。

      出賣人因實有資本少達不到法律規定的商品房預售條件,為了融資往往采用兩個途徑:一是,將在建工程抵押給銀行,然后與銀行協商,由該銀行辦理商品房按揭,雙方約定開發商收取的買受人首付款直接歸還開發商在銀行的貸款。這樣一來,開發商出售給買受人的房屋是設定了抵押權的不完整產權。如果開發商不能歸還銀行的貸款,銀行可以行使抵押權人的權利。到頭來受損失的還是購房者;二是,由施工單位墊資施工到可以預售的條件,然后開發商通過收取首付購房款,以此支付工程款。如開發商不能按"陰合同"支付施工單位工程款,施工單位可以運用法律規定的"工程價款優先受償"權,對工程實施法律規定的優先司法拍賣、執行權,最后受損失的還是購房者。對此,最高法院司法解釋規定,開發商如果將所銷售的房屋抵押,并且隱瞞該事實,購房者可以請求法院確認合同無效,并且要求開發商承擔一倍的賠償。

      4、出賣人將拆遷安置房屋予以銷售。

      出賣人因利益驅使,將用于安置被拆遷人的房屋銷售給其他購房者。到履行拆遷協議書的安置時,往往采用變更原協議書的產權調換安置方式,要求被拆遷人接受貨幣補償,或者異地安置。對此,最高法院司法解釋規定,對于這種情況,買受人可以請求法院確認合同無效,并要求開發商給予一倍的經濟賠償。

      在簽訂完商品房購房合同之后,對于商品房的驗收問題也需要引起重視。以上就是法律快車小編的資料整理。希望大家通過閱讀以后可以更加清楚了解商品房購房合同的注意事項是怎么樣的這個問題。如果你還有其他的法律問題,歡迎咨詢法律快車,我們會有專業的律師為您提供幫助。

     
  •   買一個屬于自己的房屋是每一個人都會有的想法,有的人會通過自己的努力將這一想法變成事實。但是有的人在購買房屋之后會把房屋的購買合同作為抵押物抵押出去,抵押作為民事法律行為其實最主要的還是要注意避免一些不必要的風險和責任。那么購房合同抵押的注意事項是怎么樣的呢?接下來就為大家來解答一下關于購房合同抵押及其相關問題。

      一、購房合同抵押的注意事項

      在簽訂房屋抵押合同的時候,應該明確以下幾個方面的內容:

      1、明確約定被擔保的債權種類、數額。明確被擔保的主債權的數額,被擔保的主債權為住房抵貸款數額即為貸款金額。

      2、明確約定債務人履行債務的期限。債務人履行債務的期限實際上就是貸款的期限。

      3、明確約定抵押物的名稱、數量、質量、狀況、所在地、所有權權屬或者使用權權屬。

      4、明確約定抵押擔保的范圍。抵押擔保的范圍包括主債權及利息、違約金、損害賠償和實現抵押的費用。

      5、明確約定抵押雙方認為需要約定的其他事項。在一般情況下,借款方和貸款方將借款合同和抵押合同并為一個統一的《住房抵押貸款合同》。

      二、購房合同的注意事項具體有哪些?

      1、買賣身份莫簡單

      即買房人的確定、賣房人的審查。確定好以誰的名義買房,他可能涉及到將來過戶、繼承等問題。同時,注意輕易不要以他人名義買房,由此引發糾紛的情況很多;賣房人應是開發商,少數例外。購房者應要求其提供營業執照原件,查看是否通過了最新年檢,貼有年檢標記,經營范圍中有無房地產開發、銷售內容。如沒有相應資質,將導致開發、銷售行為違法,這樣的房產買不得。

      2、售樓廣告多睜眼

      很多購房訴訟是因廣告宣傳而起。在對樓盤的宣傳中,開發商過多使用溢美之詞已形成一股潮流。開發商對樓盤的規劃環境、價位等極力進行包裝,而直接面對購房客戶的售樓小姐更是利用樓宇沙盤模型大做文章,讓購房者覺得買到了“便宜”:優美的環境、低廉的價位并能享受到開發商無微不至的人文關懷。實際上,一旦購房者拿到鑰匙踏進自己的房屋,往往發現開發商描述的各種美好景象與現實相距甚遠,于是產生一系列糾紛,在無法協商一致的情況下,只好訴至法院討說法。

      為了避免不必要的麻煩,購房人最好在簽訂合同時,要求開發商將廣告承諾的內容寫入雙方協議中,或要求作為合同附件,使其成為合同內容的一部分,以此約束開發商實現廣告內容。

      3、五證審查須從嚴

      目前在商品房的銷售過程中,開發商一般不主動出示“五證”的原件,只有少數開發商將“五證”或“五證”原件的一部分在銷售時明示。不出示“五證”原件的原因很多,有的是工作態度及責任心問題,有的是有意回避“五證”中所記載的瑕疵,如存在抵押等,有的是利用復印件做假,如將某項目一期說成二期等。

      對于初次購房者來說,要分清“五證”的真偽,認識到記載內容可能存在的利害關系,較為困難。最好將其作為合同附件,并要求開發商在合同中保證“五證”的真實性,否則應承擔一定的違約責任。

      三、購買五證不全的房子究竟有哪些后果

      1、騙取定(訂)金

      不法開發商為了套取購房者錢財,土地都沒搞定,先把售樓處搭起來。沙盤一放,廣告一出,看上去似乎實力強盛金碧輝煌,也能唬住不少人,欺騙購房者要買好房源好戶型,就得先交定金、訂金。一拿到錢,開發商就捐款跑路。

      2、房屋質量沒保障

      開發商沒有五證,也就是說開發商很有可能沒有建造商品房的資質,更沒有出售商品房的資格。這樣的房子質量很難有保障,你還敢買嗎?

      3、配套設施是個景

      不法開發商喜歡夸大其詞,說該樓盤對口名校、將設地鐵站、配套有公園、泳池、超市等,其實是個未知數。

      4、混淆商住房與住宅

      沒有五證,你也看不到房子的性質。開發商有意混淆房屋性質,許多loft、soho等形態的新房,說是單價較低,市民買后才知是商業用地,土地使用年限短,還要交商業水電費和較高的契稅等。

      5、一房多賣

      開發商愛用非正式合同冒充正式合同,經常造成“一房二賣”,使市民長期拿不到房產證等。

      6、房貸難以貸到

      一些銀行對于商住房的貸款有所限制,開發商隱瞞貸款限制條款,收了市民的錢后,就不管貸款是否能到位。

      以上就是關于購房合同抵押的注意事項及其相關問題。購房合同抵押一般要注意的事項都有相關的攻略或者是可以向相關部門提問。希望這些資料和步驟足夠的清晰,假如您對此仍有疑問的話還是建議您到相關律師事務所咨詢,為您解決一些與這方面相關的分歧并解決與購房合同抵押相關的問題是我們的榮幸。希望對您有幫助,感謝您的閱讀。

     
  •   現在的房地產市場當中,往往都是進行期房的交易,是因為具有一定的優勢。進行期房的購買需要進行相關合同的簽訂,但是在合同當中有非常多的事項需要注意。下面就為大家帶來期房購房合同的注意事項的相關內容,一起來看看吧。

      一、期房購房合同的注意事項

      1、檢查開發商是否具有 “五證兩書”

      “五證二書”即《國有土地使用權證》《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建設工程施工許可證》《商品房銷售預售許可證》《住宅質量保證書》《住宅使用說明書》。其中“五證”中最重要的是國有土地使用證和商品房銷售(預售)許可證,兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。

      2、查驗有關證明文件

      如果是買期房(在建、未完成建設、不能交付使用的房屋)要查看開發商是否有預售許可證,并要確認自己所購之房在預售范圍內而且還要核對一下其營業執照和開發資質證書,一定要注意這些證照文件的單位名稱是否一致。

      3、使用規范的合同文本

      簽合同時,一定要參照國家工商行政管理總局和建設部制訂的《商品房買賣合同示范文本》文件。最好是采用且不要隨意修改《文本》,并按照文本中所列條款認真填寫,了解各項具體內容。不要隨意去簽訂開發商自己定的《定購協議書》。

      4、約定建筑面積

      建筑面積、套內面積、使用面積及、公攤面積其測量方法一定要明晰,將開發商有關面積的宣傳材料要寫入合同,開發商應承諾交房時的使用面積應和簽合同時的套內面積相等。

      對于交房之后實際套內面積和合同簽署面積的差值,正負偏差不得超過3%,如果超出該范圍,多出部分業主可按照合同單價進行購買,不足部分開發商必須以合同單價退還購房者。

      5、明確交房條件、時限及違約責任

      交房時間和預期交房條件一定要具體明確,比如交房裝飾標準、物業的服務項目、收費等,同時明確違約責任。資金不足而延期交房是常有的事,開發商在預售合同上往往打擦邊球,如有的只注明竣工日期,而不注明交付使用日期;運用“水電氣安裝后、質量驗收合格后、小區配套完成后”等一些模糊語言。

      對此,購房者在簽訂合同時,一定要將交房日期明白無誤地規定為“某年某月某日”,并注明開發商不能按時交房所需承擔的違約責任。

      6、注意房屋質量

      購房者在簽約時,應認真推敲《商品住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》兩書的內容,并將質保書作為合同的附件。最好能依據國家規定的質量問題判斷標準,確定是否出現質量問題,并對維修期限、條件作出合同約定。

      7、明確物業管理、小區規劃、車位等事項

      關于物業:合同中要確定前期物業管理公司,以及雙方約定的物業管理范圍和收費標準。

      關于車位:地上車位是否有產權,業主如何購買及使用年限時間;如果租用車位,費用如何,該收費標準的時限為多久?制定依據是什么。

      關于小區規劃:如戶型、綠化率、相關配套設施、開發商對小區的承諾等,可以以“附頁”或“附條件合同”的形式簽訂。

      8、重視補充協議內容

      簽訂補充協議,雙方應當協商一致,對于協議里不公平的條款購房者可以要求取消,并針對一些容易出現糾紛的問題加上附屬內容,明確雙方的權利義務,確保自己的合法權益。購房者應謹防有些開發商,將示范合同文本中保護交易公平的條款,通過補充協議加以取消,以減輕賣方的責任。

      二、期房的優勢分析

      (1)先期預購,戶型、位置利于選擇。由于訂的是未竣工的房屋,銷售工作剛剛開始,開發項目的所有房型都有,朝向好的戶型也在其中,購房者有了比較大的選擇余地。

      (2)價格能給予較大的優惠,一般為5%~10%,甚至更多。開發商開發一個樓盤一般需要1年~2年的時間,甚至更長。為了及時收回現金,對購買期房持極大的歡迎態度。

      (3)付款輕松,隨施工進度付款,一般分為三次。首次付款時間為取得預售證時,一般僅付1萬元~2萬元的定金和總房款10%左右的首期房款;第二次付款時間是工程進行到一半時,付款額約為總房款的60%;第三次付款時間為房屋已經交工或即將投入使用時,購房者將余下的款項付完,同時開發商將房屋交付給購房者,也可選擇按揭付款。如果是一次性交付全款,可獲得更大的優惠。

      (4)工程質量隨時可見,便于監督和提出意見。從付完定金的那一刻起,購房者就可隨時去觀看工程進度,對于房屋結構、墻體構造、水暖電等設備管路、管線、接口這些建好以后不易觀察的部分,這時都可一覽無余。

      三、期房的風險問題

      1、根據圖紙買房購房者看到的大多是戶型的平面圖、整個樓盤的效果圖而不是實物,許多開發商將戶型平面圖做的簡單而模糊,使得有關面積、戶型、裝修標準難以準確進行判斷;而樓盤的效果圖則渲染得十分精美會造成對消費者的誤導。如果在交房后與開發商宣傳的差距較大則會造成損失。

      2、對于開發商的情況難以把握。如果開發商在建設過程中因為資金不足使工程停頓;或因技術實力不足造成建設質量的降低;以及在建設過程中擅自變更原來的設計或承諾尤其是對小區的配套設施和環境綠化的變更等情況,這些都會給消費者造成巨大的損失。

      3、市場的行情和價格難以預測。在購房者與開發商簽訂合同并付款后,因為市場因素的作用,房價會產生波動。如果漲價則購房者受益;如果跌價則購房者會遭到損失。

      以上就是法律快車小編為大家帶來期房購房合同的注意事項的全部內容。在很多的期房合同當中,很多人會忽視補充內容一項,從而導致自己的權益受到損失。如果你還有更多的法律問題,歡迎咨詢法律快車的相關律師,他們會為你做出專業的解答。

     
  •   現在有很多的民事訴訟的案子都是因為房屋購買合同的雙方因為合同的一些條款沒有談清楚造成的,但是又一小部分的情況是因為現在有很多的人遭遇到了合同另一方的欺詐。那么現房購房合同的注意事項是怎么樣的呢?接下來就為大家來解答一下關于現房購房合同及其相關問題。

      一、現房購房合同的注意事項

     ?。ㄒ唬?、注意審核土地使用權是否存在抵押

      購房者購買前可向當地土資源管理機構查核該開發土地使用權是否辦理抵押登記手續。因為現實中,很多開發商為了融資往往將土地使用權抵押給銀行貸款進行項目開發。售房時如果開發商隱瞞此抵押情況,這將對購房人構成法律障礙,影響購房人的順利購房。

     ?。ǘ┘殞徍碎_發商應當辦理的法定手續和相關證件

      1、開發許可手續是否完善直接影響所購房屋產權是否有保障,所以至關重要。

      商品房開發的法定手續(許可程序)包括:立項批準、規劃許可、土地使用權證書、施工許可、商品房預售許可等。對于開發手續,應特別注意各許可證件中的開發主體名稱、開發土地用途、開發土地范圍等必須相互一致;土地使用權的年限也應特別關注,有土地使用年限的是出讓土地使用權,沒有使用年限的是劃撥土地使用權,而劃撥土地是不能用于商品房開發的。

      2、注意查看賣方的“一照”、“兩書”、“五證”

      1)“一照”:即企業法人營業執照。

      2)“兩書”:即商品房質量保證書和商品房使用說明書。

      3)“五證:即國有土地使用權證、建設工程用地許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工證、內(外)銷商品房預售許可證。其中最重要的是土地使用權證和商品房預售許可證。尤其要注意有些開發商的預售許可證冒名頂替。

     ?。ㄈ?、要先咨詢清楚交易房屋的稅費、貸款的審批程序

      大多購房者購房需要貸款。因此,向銀行申請貸款時,最好能夠熟悉申請銀行貸款的政策,從而使貸款的申請能夠順利被批準。

      1、一般來說,向銀行提供收入證明、稅單、其他擁有的不動產證明,或者是擔任法人代表的公司營業執照及財務報表等材料,可以幫助買方貸到希望的數額。

      2、如果通過中介公司辦理貸款,同樣需要把好貸款關,不能輕信中介公司的貸款承諾。

     ?。ㄋ模?、注意訂立新房買賣書面協議時部分條款是可以修改或補充約定的

      1、合同是雙方真實意思表示的體現,一旦確定合同就成為雙方共同遵守的準則,發生糾紛時,便成為雙方解決爭議的依據。

      2、現實交易中,開發商往往以格式合同為房管部門擬定,不能修改為理由將其單方意愿反映在合同中,強加給購房者接受。要明確一點,正式簽訂商品房買賣合同的時候,對于商品房買賣合同本身是可以進行修改或補充約定的。

     ?。ㄎ澹?、約定違約責任條款須詳細、具體

      1、商品房買賣合同中都會約定開發商逾期交房,逾期辦理或不能辦理房產證的違約責任,但是往往開發商雖然約定了違約責任,一般違約金額都不多,因此,購房者一定要注意這些細節。

      2、同時,還應該約定:

     ?。?)規劃、設計的變更致使購房者解除購房合同,開發商不僅僅要承擔購房款的銀行利息,還應承擔一定金額的違約金。

     ?。?)由于開發商原因不能辦理產權證,購房者要求退房退款時,開發商還應該賠償退房時房價與簽訂合同時房價的差額損失。

     ?。?)加重開發商違約責任,使其違約承擔的損失超過其不當獲利,才能從根本上遏制開發商惡意違約。

     ?。┬路抠I賣書面協議附件須重視

      1、合同附件是合同的有效組成部分,與合同主文條款具有同樣的法律效力。

      2、常有的合同附件包括所購房屋平面面積圖、公攤面積表、質量保證書、裝飾設備標準、住宅使用說明書等,對于補充協議的條款也常常列為合同附件。

      可見,這些附件內容都是極其重要的。購房者不但要認真謹慎對待合同主文,對合同的附件應當給予足夠的重視。

     ?。ㄆ撸?、妥善保管商品房的銷售廣告、宣傳資料

      商品房的銷售廣告和宣傳資料一般為要約邀請,不視為合同的條款,但是開發商就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定,并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應當視為合同內容,當事人違反的,應當承擔違約責任。

      二、房屋預售后土地使用權可否抵押

      《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》(法釋〔2000〕44號)第四十七條規定,以依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的,當事人辦理了抵押物登記,人民法院可以認定抵押有效?!段餀喾ā返谝话侔耸l規定,以建筑物抵押的,該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。從上述規定可以看出,在建房屋及其占用范圍內的土地使用權可以依法進行抵押,相關法律法規并沒有予以禁止。此外,商品房預售完成后,土地使用權仍屬于開發商所有,從法律規定角度來看,開發商有權以預售商品房范圍內的土地使用權進行抵押。

      問題的關鍵是,預售商品房中,部分購房戶如果進行了預告登記,開發商不能將預告登記范圍內的土地使用權直接進行抵押。依據《物權法》第二十條的規定,當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議,為保障將來實現物權,按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后,未經預告登記的權利人同意,處分該不動產的,不發生物權效力??梢?,預告登記向后具有保全效力和排他效力,預購人在簽訂預購合同時的預期是沒有負擔的房地產所有權,開發商在將建設中的房地產進行預售后,受預告登記排他效力的制約,其處分不動產的權利受到限制,不得再以預售的商品房及其占用范圍內的土地使用權設定抵押。因此,如開發商將預售房范圍內的土地使用權進行抵押,只有在征得商品房預購人同意后,其抵押行為才有物權效力。

      三、預購房合同簽完后能變更預購人嗎

      商品預購房合同不能更名,根據國家七部委頒布的《關于做好穩定住房價格工作的意見》中明確規定:禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。

      在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前,房地產主管部門不得為其辦理轉讓等手續;

      房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的,房屋權屬登記機關不得為其辦理房屋權屬登記手續。并且合同已備案的,也無法更名。

      以上就是關于現房購房合同的注意事項及其相關問題,現房購房合同一般要注意的彗汜畫涂的標的物是不是真的和你們商談的標的物一致。希望這些資料和步驟足夠的清晰,假如您對此仍有疑問的話還是建議您到相關律師事務所咨詢,為您解決一些與這方面相關的分歧并解決與現房購房合同相關的問題是我們的榮幸。希望對您有幫助,感謝您的閱讀。

     
  •   隨著經濟的發展,現在房子的價格也越來越高。我們購買房產的難度也在不斷的增加。于是很多人都會選擇購買一套二手房。那么當我們購買二手房的時候,簽訂二手房買賣合同要注意什么呢?下面就為大家帶來的簽訂二手房購房合同的注意事項的相關內容,一起來看看吧。

      一、簽訂二手房購房合同的注意事項

      1、購房者應當仔細查看房產證所有人的身份證件,如果售房者與房屋產權證上記載的產權所有人不是同一人,則應當了解售房者與房產所有人之間的關系,要求售房者提供相關證明文件,并要親自向房產所有人核實。

      2、合法的產權和土地使用權證明是二手房買賣合法有效的前提?,F實生活中存在利用假房產證行騙的情況,鑒別房產證的真偽,對房屋交易雙方當事人的合法利益有著極為重要的作用。鑒別房屋產權證真偽的最保險方式是到相關部門進行核實。

      3、須考察房屋的實際面積和機構與房屋產權證上登記的面積以及顯示的房屋結構是否相符,是否有私搭亂建或破壞房屋結構的問題;該房產用途是否與購房者購買后的用途相符等。

      4、需確認房屋是否允許轉賣,如果房屋已出租,則須售房者提供承租人同意出售并放棄優先購買權的書面意見;如果房屋已被抵押,則須通知抵押權人,并就解除抵押確定可行的方案;如果房屋被司法機關查封,則應考慮放棄購買或就此與司法機關及案件當事人進行交涉(非專業人士難以把握)。

      5、可以根據買賣房屋的性質以及各地的實際情況還可能發生土地增值稅、房產稅、手續費、交易管理費等稅費。此外,買賣房屋的性質、面積大小、用途、辦理產權登記時間長短等因素還可能使得契稅的稅率發生變化。買賣雙方可以根據擬交易房屋的實際情況,向專業人事或有關部門具體了解稅費的項目、稅率。

      6細化易產生糾紛條款

      7、是否“黑中介”,看合同封面的監制編號

      據介紹,為了有效打擊“黑中介、灰中介”擾亂市場行為,示范文本特意在合同封面設定監制編號,監制編號也就是中介機構在房地產主管部門備案號碼,市民在簽訂存量房買賣合同時,只要查看合同是否有監制編號、監制編號是否與機構備案證書號一致,就可以判斷是不是正規中介了。

      二、二手房銀行按揭貸款要什么條件

     ?。ǎ保┠行缘膶嶋H年齡加貸款年限小于65歲,女性實際年齡加貸款年限小于60歲,具有中國國籍,戶口不限,且無犯罪或不良貸款記錄,有穩定收入;

     ?。ǎ玻┠隄M18周歲的具有完全民事行為能力、城鎮居民常住戶口或合法有效的身份證明;

     ?。ǎ常┯卸址课葙I賣合同,交齊首期購房款;

     ?。ǎ矗┯蟹€定的職業與合法收入,信用良好,有按期還款付息能力;

     ?。ǎ担┨岢鲑J款申請時,購房者有不低于購房價款20%的自有資金;

     ?。ǎ叮┙杩钊送庖运彿课菁捌錂嘁孀鳛榈盅何?,或借款人不能足額提供抵押(質押)時,有貸款人認可并符合規定條件,具有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息并承擔連帶責任的保證人;

     ?。ǎ罚┧彾址康漠a權明晰,符合上海市支付規定的可進入房地產市場流通的條件;

     ?。ǎ福┧彿课莶辉诓疬w公告范圍內;

     ?。ǎ梗┧徸》績r格基本符合貸款人或其指定的房地產估價機構評估價格;

     ?。ǎ保埃┵J款銀行要求的其他條件。

      三、二手房銀行辦理按揭貸款注意事項

      按照相關的規定,等到買賣雙方協商一致達成購房意向以后,就可以確定房屋的成交價格了。買方可以到二手房的交易服務中心二樓監管銀行的貸款柜臺遞交相關的貸款申請資料,如果說是通過中介的公司代辦的話,那么也可以由中介公司遞交相關的申請資料。申請貸款一般還需要提供如下的資料:買賣雙方的身份證、戶口簿、婚姻的證明(驗原件的收復印件);同時還需要提供買方還有配偶的收入證明原件、賣方的房產證(一般是驗原件收復印件),有經適房貨幣補貼憑證的還需帶上貨補憑證原件等等。

      以上就是法律快車小編為大家帶來簽訂二手房購房合同的注意事項的相關內容。大家在簽訂購房合同的時候,一定要盡量的小心謹慎,避免自己的合法權益受到損害。如果你還有更多的法律問題,歡迎咨詢法律快車的相關律師,他們會為你做出專業的解答。

     
  •   眾所周知,購房是一件大事。很多人都不能一次性將購房款付清,這時貸款買房就成了一個不錯的選擇。一般貸款購房都會簽訂貸款合同,那么購房簽訂貸款合同的注意事項有哪些呢?接下來就為您來解答這個疑惑。

      一、購房簽訂貸款合同的注意事項

      1、要明確約定賣房人逾期交房的違約責任,注意延期交房是否有賠償,也就是說一定要確認交房日期,且交房日期一定要明確到年月日,不要接受任何摳字眼的不合理條款。

      2、商品房銷售管理方法中明確說明了,如購買的商品房有面積差異,合同上有約定的按照約定執行。面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的,據實結算房價款,面積誤差比絕對值超出3%時,買受人有權退房,要么同開發商協商。

      3、一次性付款可以和開發商協商,是不是可以留5%左右的房款,在正式交房后再給予支付。銀行貸款應該在約定的時間里付款,按照合同約定時間內沒有到開發商賬上的話,是要支付相應的違約金的,所以應該把時間約定的更加充裕,在簽訂正式的合同之前,先咨詢一下是否可以得到資信貸款,避免出現其他的麻煩。

      二、買房貸款的注意事項

      1、辦理買房貸款手續需要本人到場簽字,已婚則需要夫妻雙方同時到場簽字;如果不能到場的,則需要到公證處去辦公證委托,公證委托書原件需要兩份。所以請務必安排好自己的時間屆時到場,或提前到公證處公證。

      2、買房貸款需要收入證明,收入證明要求您提供的月收入是您月還款的兩倍以上,這部分月供款包括您之前所有的銀行未結清貸款,所以請注意您的月收入應該是您所有未結清貸款月還款的兩倍以上。

      如果個人收入證明在一萬元以上的則需要額外提供一些資產證明,資產證明包括債券、銀行存款、車輛購置憑證、個人所得稅證明等。所以請您根據自己的情況提前將資料準備齊全。

      3、辦理買房貸款的申請人若是私營業主,沒有辦法開具收入證明,則需提供的資料有:工商營業執照、稅務登記證、近三個月的完稅證明或近六個月的銀行存款流水單。

      三、購房貸款合同陷阱

      1、不管是購房合同還是其他的類型的合同,都有可能出現補充協議的,中介或者售房者提供的補充協議一定要看清楚,中介或者售房者一般會主動向客戶出示一份補充合同,主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責任,購房者需要仔細看清協議中的條款。

      2、有的購房合同陷阱很巧妙的運用了一些模糊的詞語,開發商在合同中往往會用模糊詞語規避自身責任。這里重要的是關于交房日期的描述,有的開發商會寫水電安裝后,小區驗收合格后這些沒用的形容詞約定交房日期,交房日期一定要明確到年月日。

      3、購房合同中主體一定要明確,有的時候開發商會讓不是土地持有者的發展商或者非法人代表和購房者進行簽約,購房者在簽約前要確認法人貸款,這里可以查驗開發商的五證來確認開發商的資格和終法人。

      大家在簽訂購房貸款合同的時候,一定要仔細閱讀好合同中的相關條款,對于已經簽訂的合同也要妥善的進行保管。以上內容就是法律快車小編為你整理的關于購房簽訂貸款合同的注意事項的相關知識,希望在工作和學習中能夠幫助到您。

     
  •   購房,對于我們來說是人生中的大事之一。所以我們在購房的時候,都是持著非常謹慎的態度去進行的。我們都知道,當我們在購房的時候,一般都會簽訂一個購房合同。那么在我們簽訂購房合同的時候,需要注意些什么呢?下面就為大家帶來的私人購房合同注意事項的相關內容,一起來看看吧。

      一、私人購房合同注意事項

      1、房屋手續是否齊全

      房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證,沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣,即使現在沒有將來辦理取得后,房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。

      2、福利房屋是否合法

      房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房,在轉讓時有一定限制,而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規定,買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。

      3、房屋產權是否明晰

      有些房屋有好多個共有人,如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的,對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產,買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

      4、交易房屋是否在租

      有些二手房在轉讓時,存在物上負擔,即還被別人租賃。如果買受人只看房產證,只注重過戶手續,而不注意是否存在租賃時,買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可"買賣不破租賃",也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視,也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

      5、土地情況是否清晰

      二手房中買受人應注意土地的使用性質,看是劃撥還是出讓,劃撥的土地一般是無償使用,政府可無償收回,出讓是房主已繳納了土地出讓金,買受人對房屋享有較完整的權利;還應注意土地的使用年限,如果一個房屋的土地使用權僅有40年,房主已使用十來年,對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時,就有點不劃算。

      6、物管費用是否拖欠

      有些房主在轉讓房屋時,其物業管理費,電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠,且已欠下數目不小的費用,買受人不知情購買了此房屋,所有費用買受人有可能要全部承擔。

      7、市政規劃是否影響

      有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷,或者房屋附近要建高層住宅,可能影響采光、價格等市政規劃情況,才急于出售,作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。

      8、合同約定是否明確

      二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面,但對于一些細節問題還應約定清楚,如:合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。

      9、單位房屋是否侵權

      一般單位的房屋有成本價的職工住房,還有標準價的職工住房,二者土地性質均為劃撥,轉讓時應繳納土地使用費。再者,對于標準價的住房一般單位享有部分產權,職工在轉讓時,單位享有優先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。

      10、中介公司是否違規

      有些中介公司違規提供中介服務,如在二手房貸款時,為買受人提供零首付的服務,即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜,豈不知如果被銀行發現,所有的責任有可能自己都要承擔。

      二、購買小產權房的風險

      1、小產權房交易是違法的,是國家和法律禁止的,所以得不到法律的保護。

      2、因違法,所以就存在被拆除或沒收,并得不到有效補償的風險存在。2009年6月2日出臺的《深圳市人民代表大會常務委員會關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》(以下簡稱《決定》第五條規定“經普查記錄的違法建筑,市政府應當區別其違法程度,根據本決定以及土地利用總體規劃、城市規劃和土地利用計劃要求,分別采用確認產權、依法拆除或者沒收、臨時使用等方式,分期分批處理?!?

      3、違約或一房多賣或房子的其他權利瑕疵等情況容易發生。因小產權房買賣是非法的,所以當一方反悔時,就可以主張合同無效;而又因小產權房沒有有效登記,所以第三方根本無法查到買賣情況或是房子的權益狀態,所以容易一房多賣或者其他權利瑕疵;

      4、轉讓手續雖然簡單,但是畢竟違法,也造成了再轉讓困難,而且升值的空間也不大;

      5、房子壽命風險。雖說中國的商品房壽命不怎么樣,但從總體平均上來看,相對于小產權房還是好一些,畢竟一般建小產權房的都是些不合法的開發公司,而且如有質量問題也得不到售后服務。

      三、 私有房屋買賣程序

      (l)訂立買賣契約。買賣契約應包括如下主要條款:房產坐落位置、產權狀況、成交價格、付款方式、違約責任等等,該契約應以書面形式成立;

      (2)接受房地產交易管理部門的審查。一般先由交易雙方向房屋所在地房產交易管理部門辦理申請手續后,管理部門要查驗有關的證件,審查產權;并到現場作必要調查,同時由估價人員對交易的房屋進行估價;

      (3)立契。房地產交易管理部門根據產權性質和購買對象,按審批權限申報有關負責人審核批準后,經辦人將通知買賣雙方辦理立契手續、買賣雙方在契約上簽名蓋章;

      (4)繳納稅費。辦理完立契手續后,買賣雙方向房地產交易管理部門繳納手續費和契稅;

      (5)辦理產權轉移過戶手續。房屋買賣雙方經房地產交易所辦理買賣過戶手續后,買方應持房地產交易所發給的房產買賣契約,到房屋所在地房地產產權管理部門辦理房屋產權和土地使用權轉移登記,換取新的房產證。

      以上就是法律快車小編為大家帶來私人購房合同注意事項的相關內容。大家在簽訂購房合同的時候一定要注意合同中有沒有會損害自己的合法權益的部分。避免導致自己的合法權益受到侵害。如果你還有更多的法律問題,歡迎咨詢法律快車的相關律師,他們會為你做出專業的解答。

     
  •   隨著日益增長的高房價,越來越多的人在大城市買不起房,一部分人選擇回老家成家立業。但對買的起的房子的人來說,由于買房涉及到了大筆的資金,馬虎不得,因此在買房子時要注意諸多問題,今天就給大家帶來與開發商簽訂購房合同的注意事項的相關知識。

      一、購房合同是什么

      購房合同是根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規之規定,買受人和房地產開發企業,在平等、自愿、協商一致的基礎上就買賣商品房達成的協議。

      二、 購房合同的主要內容包括以下幾方面

      1、甲方土地使用依據及商品房狀況,包括位置、面積、現房、期房、內銷房、外銷房等;

      2、房價,包括稅費、面積差異的處理、價格與費用調整的特殊約定等;

      3、付款約定,包括優惠條件、付款時間、付款額、違約責任等;

      4、交付約定,包括期限、逾期違約責任、設計變更的約定、房屋交接與違約方責任等;

      5、質量標準,包括裝飾、設備的標準、承諾及違約責任和基礎設施、公共配套建筑正常運轉的承諾、質量爭議的處理等;

      6、產權登記和物業管理的約定;

      7、保修責任;

      8、乙方使用權限;

      9、雙方認定的爭議仲裁機構;

      10、違約賠償責任;

      11、其他相關事項及附件,包括房屋平面圖、裝飾、設備標準等。

      三、與開發商簽訂購房合同的注意事項

     ?。?、首先要確認開發商是否具備“五證”

      五證:一是建設用地規劃許可證,二是建設工程規劃許可證,三是建設工程開工證,四是國有土地使用證,五是商品房預售許可證,以上簡稱叫“五證”。其中前兩個證由市規劃委員會核發的,開工證是由市建委核發的,國有土地使用證和商品房預售許可證則是由市土地資源和房屋管理局核發的。

      與開發商簽訂購房合同注意事項有哪些

      這五證最主要的應該看其中兩證,一是國有土地使用證,二是預售許可證,這兩種要核發,一般原則上就沒有問題,這里特別強調的是預售許可證。特別提醒的是,在查看五證的時候一定要看各證件原件,復印件很容易作弊的。簽合同前要看確認所預購的房屋在預售范圍之內,這樣才能確保將來能夠順利的辦理產權證。

     ?。?、使用規范的合同文本

      較好是采用且不要隨意修改《文本》,并按照文本中所列條款認真進行填寫,了解各項條款具體指向。千萬不要隨意去簽訂開發商自己的《定購協議書》。即使很多人都這樣做,但這以程序并非購房的必經程序。且此種合同一定是權利義務不平等,對購房者尤其不利。較好的辦法是直接與開發商簽預售合同就。

     ?。?、查驗有關證明文件

      買期房時要查看開發商是否有預售許可證,并要確認自己所購之房在預售范圍內,并且考量開發商的資質。買現房時則要查看開發商對該房屋的大產證和《新建住宅交付使用許可證》。

     ?。?、買期房要注意合同建筑面積的約定

      在填寫暫測面積時不阿丹要填上總建筑面積外,還要填上套內面積和公用分攤面積。

     ?。?、買期房合同中要約定條件和時限

      交房有兩層含義:一是房屋使用權即實物交付;二層是房屋所有權轉移即產權過戶。

     ?。?、簽合同時要注意查驗房屋質量問題

      購房者在簽約時,應認真閱讀《商品住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》兩書的內容,同時并將質保書作為購房合同的附件。

     ?。?、簽合同時明確物業管理事項

      合同中要明確前期物業管理公司,以及雙方約定的物業管理范圍和收費標準等。

     ?。?、要注意合同文本中補充協議的內容

      購房者應謹防某些開發商將示范合同文本中保護交易公平的條款來通過補充協議加以取消,以減輕開發商自身的責任。

     ?。?、注意合同約定中的違約責任

      違約情況包括:簽約后購房者要求退房或者不按期付款;開發商賣房后要求購房者換房,開發商不按期交房;交房后面積變動超過約定幅度的;質量不符合要求的;辦理過戶手續時不符合規定和約定等。

      買房是一件重大的事情,也涉及到買房人的巨額的財產,一定要十分謹慎,對待各項問題都不可疏忽大意,以免遭受損失。以上就是法律快車小編給大家帶來的與開發商簽訂購房合同的注意事項的相關知識,如還有其他疑問,可繼續聯系法律快車小編進一步溝通交流。

     

     
  •   在很多普通家庭來說購買房屋是一件人身大事,僅次于結婚這種人身大事。所以在簽訂合同的過程中一定要仔細審查。那么,2019購房合同注意事項是怎么樣的呢?我相信你一定會對此產生濃厚的興趣。今天就帶你詳細了解有關于此的問題。下面,請看詳細介紹。

      一、2019購房合同注意事項

      1、購房者在簽訂合同時,要明確交房時間,以資金不足延遲交房的情況頻頻發生,開發商常在預售合同上大做文章,利用“合理順延”權利過長延遲交房時間。如只注明竣工日期,而不注明交付使用日期或是運用“水電氣安裝后、質量驗收合格后、小區配套完成后”等一些模糊語言。

      2、合同中約定“五證”“二書”不能少?!拔遄C”:《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》(建設工程開工證)、《商品房銷售(預售)許可證》;“二書”:《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》。

      3、購房合同應明確說明房屋是否帶裝修,一些關于質量細節要求的描述均要寫進合同。如:臥室、廚房、衛生間的裝修等級;建材配備清單、等級;屋內設備清單;水、電、氣、管線通暢;門、窗、家具瑕疵;房屋抗震等級等質量要求都應涉及到。

      二、購房合同常見問題

      1、對于購置房屋的面積要明確銷售面積(含分攤的公用面積)是多少。如面積誤碼率差超過約定范圍,客戶有權要求退房或追繳利息損失。目前,有些城市如上海,甚至規定發展商實測面積大于客戶購置面積時客戶將不必追補面積款,而實測面積小于購置面積,發展商還要退款。

      2、發展商在與客戶簽約時,除簽署正式合同外,為了更清晰地闡述協議內容,往往還會讓客戶再簽署一份補充合同,主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責任,以及面積丈量誤碼率差,若差異過大時在哪些情況下的免賠責任。

      3、在合約書中,應注明與發展商談定的付款方式與價位,是按揭付款還是工程期分期付款。如是分期付款,每期款的繳款時間應注明。

      三、買房合同沒有約定違約金怎么辦

      (一)賣方不履行。按照客觀的計算方法,損失額的計算應以貨物的市場價格與合同價格之間的差額作為標準,在以客觀標準計算損失時,應注意以下幾個問題:

      一是這一標準僅適用于合同標的物價格不斷上漲的情況。如果合同標的物的價格是在不斷下跌,那么買方就不存在損失賠償的計算問題。當然,如果違約行為給買方造成了其他損失或合同訂有違約金條款,買方仍可要求賠償或要求支付違約金。

      二是作為計算損失額依據的市場價格一般應是履行地的市場價格。如果履行地沒有市場,難以確定客觀的市場價格,在此情況下,應當以買方最容易購買替代物的地點的市場價格加上合理的運輸費用作為計算損失額的依據。

      三是在計算損失額時,還應考慮各種受害人應節省的費用和應減輕的損失。因為違約發生以后受害人負有減輕損失的義務,如果沒有盡到這一義務,就應自行承擔這一部分損失,從而應將不合理擴大的損失從損失總額中扣除。

      四是假如買方訂立合同的目的是為了將該批貨物轉賣于他人,并且在該合同簽訂以后與他人訂了轉售合同,那么,可以根據轉售價與合同之間的差額來計算損失。這是因為,既然買方又與第三者訂立了轉售合同,那么轉售價格與合同價格的差額就是他應該得到的利益。這種利益可能高于市場價格與合同價格的差額,也可能低于市場價格與合同價格的差額。在違約發生以后,買方有足夠的證據證明他實際遭受的主觀損失,便應該允許買方依此主觀計算的方法來相應賠償。

      (二)買方拒絕接受貨物。依客觀計算方法,應按合同價格與違約時的市場價格來確定賣方遭受的損失,這一點與賣方不交貨的計算方法相同。當然,如果貨物價格在不斷下跌,一般沒有可得利益的損失,就不能以價格來計算損失額。

      購房合同中有很多行業的漏洞或者套路,買房人一定要打起十二分的耐心去對待。以上就是法律快車小編的資料整理。希望大家通過閱讀以后可以更加清楚了解2019購房合同注意事項是怎么樣的這個問題。如果你還有其他的法律問題,歡迎咨詢法律快車,我們會有專業的律師為您提供幫助。

     
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